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【以下讀書心得為本文作者自行編寫，不代表原書作者觀點】
台灣進入高齡社會，
台北市房價近 4 年最低，
這時候有想要買房成家或投資不動產的人，
最常想知道的事情是：
「預售屋、新成屋和中古屋有什麼不同？」
「預售屋怎樣價錢才合理？」
這篇就要教大家如何選房子，
買預售屋殺價不手軟。
繼續看下去...
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一開始先了解台灣 4 種房屋類型，
預售屋
是指尚未開始建造或是仍在建造中的房子，
頭期款約佔總價的 10－15% 左右，
是 4 種類型中價錢最低的，
可以分期付款，操作靈活彈性，
資金壓力也是 4 種最低，
但是整體房價卻是最高。
然而因為是全新交屋，
裝潢費用較低，且「格局可事先變更設計」，
若在交屋前即完成變更，
可縮短裝潢時間、提前入住，還能省錢。
也因為預售屋邊蓋邊賣，
所以通常要等 2-3 年才能完工交屋，
適合族群的偏向手頭上現金不多，
但積極存錢的年輕族群。
新成屋
是指剛興建完成且尚未賣出、
預售時剩下的餘戶、
屋齡 2 年且無人居住過。
頭期款大概是 3 成，房價跟其餘 3 者比，
就屬於中間值，由於是新完工、屋況新，
現況交屋，可實際看屋與參觀周邊環境，
風險較小。單價通常較同期預售屋低。
而且因為是成品，
所以不會發生跟預售屋一樣交屋時與實際不符的情況，
缺點就是通常好的房子會在預售期間即售出，
選擇相對較少。
簽約後須在短時間內繳足頭期款，
付款壓力較大。
格局已定，如果要變更格局花費較大。
適合希望馬上入住，
屋況新、不須多花錢整理屋況的人。
中古屋
就是已興建完成、屋齡 5 年以上且有人住過的房子，
頭期款是所有最高，到 5 成都有可能，
因為有人住過，房價會比較低，
但屋況也會比較差，可能會有漏水等情況，
裝潢費用就會比新成屋高，
選擇性會比新成屋還多，
房價通常比新成屋低 2-4 成，
且公寓或傳統大樓公設比較低；
同樣頭期款壓力大，
還要留意房屋老舊帶來的問題。
適合希望馬上入住，總價預算較低，
但自備款資金較充裕者。
法拍屋
簡單的說，就是法院拍賣的房子，
是 4 種中房價最低的，
因為法拍屋為求順利賣出，
通常訂出的底價會比市價低 2-3成，
若有流標的話就會降低拍賣底價重新拍賣，
一般是降 20%，再沒有就再降 20%，
所以有時候可以用不到市價一半的價格買到房子。
但也由於是拍賣關係，
所以 7 天內必須將所有的錢繳清，
適合資金充裕者，可以拿來做投資。
預售屋是最有彈性的選擇
上述分析後，會發現新成屋中規中矩，
感覺是購屋族的首選，
但是預售屋卻是對購屋者最有彈性的一種購屋選擇，
而且現在房價探新低，空頭屋非常多，
過去開高價的預售屋，
現在推案得要想一下，
1. 是擔心完工後能不能順利交屋，
2. 是擔心沒賣完的，降價也可能賣不出去，
之後完工變成屋，還堅持價格，
就得被市場放生了。
所以現在進場買預售屋是最好時機。
低於行情的預售屋價格
作者陳斐娟在 2004 年在內湖買了預售屋，
當時行情是 1 坪 32 萬，
這個建案給她的價格是 每坪 27 萬，
最後她以 每坪 23 萬買入，
而內湖電梯大樓 今年 12 月平均 57 萬 1 坪，
漲了 1 倍多，
有人就問她說：「你是名人所以才給妳撒必俗吧！」
但其實 2004 年根本沒人認識阿娟，
所以她分享了她買預售屋「殺價」的技巧。
能用這麼便宜價格買到的真正原因，
就是這是一個要結案的預售案。
上述有提到 2 點，
都是說明代銷與建商怕「賣不完」的徵兆，
妳要不是跑第一，就是跑殿後。
跑第一
代銷通常拿到一個建案，
廣告費預計會花總銷售金額 2-3%的經費，
若平均銷售單價是 50 萬，
總銷售樓地板面積是 2000 坪，
總金額就是 10 億，
那廣告費就是 2000 萬至 3000 萬，
這裡頭包含了接待中心、樣品屋、廣告、傳單等，
所以在還未公開推出前的銷售期，
也就是潛銷期買最便宜，
其次是第一波公開銷售，價錢也會比較低，
等到代銷把廣告成本回收好，
價格就會調漲回來。
再來是殿後，
代銷的收入分為 2 種，一個是銷售佣金，
銷售佣金通常是銷售金額的 4.5-6%，
十億的建案就是 4500 萬到 6000 萬，
一開始賣出先收 4.5%，超過多少就會調整，
最多到 6%，而這 1500 萬的差額，
就要等到「結案 clean」才領的到。
另一種是超額拆帳，前面有說，
一坪 50 萬的銷售單價，
超價就是有賣超過 50 萬的部分，
若賣出是每坪 60 萬，超價 10 萬，
那代銷可以拆到 2-3萬，
而這些超價折價也是要等到
「結案 clean」才能做計算。
結案 clean
這樣有看出其中的蹊蹺了嗎？
代銷想要分紅賺更多等，都是要等到
「結案 clean」才能拿到，
再者時間拖越久，成本就會越多，
人事成本要錢，水電費也要錢，
當代銷想脫手，
「結案 clean」就是你最好殺價的機會。
所以現在行情混亂，
現在就是買預售屋最好時機，
但千萬不要心軟，
上述有說，有折價的，也會有超價，
可以參考週邊的中古屋房價開價，
真的要買，絕對不能超過中古房價10％。
在目前的市場之下，預售屋只會越來越弱勢，
能殺就殺，因為真正的底價是多少，
只有代銷與建商知道，這種時候，
更要小心，別成為被拿來補價的冤大頭。
【提醒：本文觀點僅供參考，投資人請自行判斷並謹慎評估風險。】
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本文為 CMoney官方 編輯群整理撰寫之 讀書心得，
部分擷取自書籍內容，詳見原書籍
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