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不論孩子多大，永遠都是父母心中最重要的寶貝，所以在兒女結婚前，總想為他們準備聘禮或嫁妝，好讓他們能風光迎娶、出嫁。而房地產就是一個好選擇，到底該選擇（1）父母直接贈與不動產給子女、（2）父母贈與現金給子女購買不動產、（3）父母出售不動產給子女、（4）父母替子女購買不動產，哪個方式最能節稅呢？

 

文 / 鄭惠方

 

父母資助子女置產的稅務議題

現今房價高漲，年輕人很難自力買下一間新屋，買房往往要靠父母或長輩資助，常見的方式有四種：（1）父母直接贈與不動產給子女、（2）父母贈與現金給子女購買不動產、（3）父母出售不動產給子女、（4）父母替子女購買不動產。其各有利弊，應視個案評估。但要提醒讀者的是，節稅規劃不應短視近利，因小失大。為幫助讀者通盤理解父母資助子女購置不動產的稅務議題，除了彙總整理不同方案在不同時點所涉及的稅目外，並以案例說明試算不同方案的總稅負，包括子女取得不動產時的衍生稅負，還有多數人常忽略的未來出售時的稅負。為方便讀者理解，案例中的稅額試算僅考量贈與稅與房地合一稅。

 

案例一：孩子結婚前先為其準備房子

案例：王媽媽想在小王結婚前替他準備好一間房子，目前看上的不動產價值如下，為了衡量哪個方法比較能節稅，一併假設了小王持有 5 年後出售時的房屋價值。

父母直接贈與不動產給子女：

直接贈與不動產會用不動產的「時價」核課贈與稅，即「房屋評定現值」與「土地公告現值」。另外每人每年有 220 萬元贈與免稅額可使用，而贈與稅採累進課稅，分 10％、15％、20％ 三級稅率累進課稅。那麼王媽媽移轉現有不動產或買下新的不動產再贈與給小王，所要負擔的贈與稅都是 48 萬元。5 年後小王出售適用新制課稅，取得成本也會以「現值」為準（再經消費者物價指數調整），這時所得稅額是 430 萬元（假設未提示費用證明，以成交價 5％ 計算費用；持有 5 年之房地合一稅率為 20％）。

要是王媽媽名下的不動產有向銀行貸款 400 萬元，要連同貸款一起移轉給小王，可以降低贈與稅額，但應注意小王要有還款能力。

 

父母直接贈與不動產連同貸款給子女：

當然，王媽媽也可以先買下不動產，在免稅額以內分年贈與房屋給小王，最快只要 4 年就可以全數贈與，不用負擔贈與稅。

 

父母贈與現金給子女購買不動產

直接贈與現金的話，就會直接按現金金額課徵贈與稅。王媽媽贈與了 2,000 萬元給小王買房，這時要負擔 178 萬元贈與稅，而日後出售時因為是以買賣取得不動產，取得成本就會是買進時的「市價」，其他條件不變所算出的所得稅額是 170 萬元。

這裡同樣可以使用分年贈與現金的方式，只是要花上 10 年才能贈與全數款項，不過可以完全省下 178 萬元贈與稅。但就算直接贈與全數現金，仍然比直接贈與不動產省下不少。若能即早規劃，「贈與現金」的方式不僅不必繳贈與稅，且相較於「贈與不動產」可大幅降低房地合一稅。

 

父母出售不動產給子女

雖然王媽媽是把不動產賣給小王，也可能要課贈與稅。二親等以內親屬間的財產買賣，屬於《遺贈稅法》中的「推定贈與」，仍應該向國稅局申報，並且提出實際支付價款的證明，而且小王出的錢不能是向父母借貸或由父母提供擔保向別人借來的，這樣才不會被課到贈與稅。此外，就算子女的確有支付價款，金額還不能太低（原則上不能低於不動產的時價），不然也可能要課贈與稅。本例先假設王媽媽以 700 萬元賠本賣給小王，且有實際支付價款，經計算再向國稅局申報後不用課贈與稅。5 年後出售的所得稅則是 430 萬元。

 

父母替子女購買不動產

買不動產時父母替子女支付不動產價金給賣方，並把不動產產權登記給子女名下的情形非常普遍，這種操作方法也屬於贈與稅的課稅範圍，是《遺贈稅法》中「視為贈與」的情況之一，無償出資為他人購買不動產會以不動產的時價來課徵贈與稅。所以要負擔48萬元贈與稅，日後出售則要繳 430 萬元所得稅。

多數家庭的父母其實並沒有足夠的財力，替子女一次繳清不動產價款，實務上更常見的作法會是王媽媽先替小王付 400 萬元頭期款，剩下的再由小王向銀行貸款。這種情況在稅法上會以贈與時的「不動產現值」為基礎計算贈與稅，再按出資額比例計算贈與總額，結果是不用負擔贈與稅。另外，小王出售時的取得成本會是當初的贈與總額 140 萬元加上小王自己出資部分的不動產成本 1,600 萬元，共計 1,740 萬元，這時所得稅會是 222 萬元。

 

繼承不動產的稅務議題

一般情況下繼承不動產所要繳的稅只有遺產稅，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。因繼承取得後再出售不動產的所得稅課稅規定也與購買或受贈取得再出售有所不同。

土地增值稅

土地增值稅部分，如果是因繼承而移轉土地，免徵土地增值稅。以下圖舉例說明，老王購買取得一筆土地（時點A），爾後小王繼承該筆土地時（時點B），土地增值稅一筆勾銷。未來小王出售土地給其他人時（時點C），只要就繼承日到出售日之間的漲價總數額計算課徵土地增值稅（土地漲價總數額B→C）。

 

出售不動產之所得稅

政府考量到繼承人取得房地的時間點並非其所能控制，於 104 年 8 月 19 日發布台財稅字第 10404620870 號令，針對繼承後出售的情況，除了被繼承人於 105 年 1 月 1 日以後取得房地，其繼承人再出售該房地要適用新制之外，其他案件原則上都適用舊制。但如果被繼承人和繼承人的持有期間合併計算，符合新制自住房地優惠時（能享有免稅額 400 萬元，並以 10％ 稅率計稅），也可以選擇以新制申報。新制或舊制申報各有利弊，建議針對兩項方案試算後擇優選擇。

舉例來說，假設老王於 104 年 6 月 1 日購買不動產，兒子小王於 105 年 6 月 1 日繼承該筆不動產，並於 110 年 6 月 2 日出售。由於老王並非於 105 年 1 月 1 日後購買，原則上小王出售該筆不動產適用舊制，但又同時符合新制自住房地優惠，可用新制申報。若採用舊制申報，稅金會是多少呢？若採新制申報，稅金又會是多少呢？採用新制或舊制何者較有利？

註：假設小王之綜所稅適用稅率40％；不考量繼承房貸餘額之情況及繼承到出售期間的通膨率。

 

因繼承取得房屋、土地所生之額外房貸負擔，

得自房屋及土地交易所得中減除

房地合一新制上路後，陸續出現子女併同繼承不動產及房貸，出售不動產之所得扣除房貸後倒賠，但仍需繳稅的情況。財政部整體衡量繼承不動產的經濟實質，於 109 年 7 月 15 日發布台財稅字第 10904601200 號令，放寬規定允許「貸款餘額」超過房屋評定現值及土地公告現值的部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

 

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本文摘自《艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2021年最新法規增訂版）》，作者：鄭惠方、出版社：財經傳訊出版社
（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯:Ting；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）