(圖/shutterstock)

 

小宅當道！

但買小宅該注意些什麼呢？

台北市土地嚴重供需失調，

加上都市更新的門檻越堆越高，

台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。

目前台北市待售的預售與新成屋建案約有 200 個，

其中基地面積不到 200 坪的就有 81 個建案，

等於是每 100 個建案就有超過 40 個建案屬於小型基地。

加上房價高漲，首購族和置產族因總價考量，

買的坪數越來越小，也使得都會區的小宅當道！

 

繼續看下去...

 

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買小宅有許多注意事項，

舉凡貸款、空間利用、

社區素質等，都有它的眉角，

我列舉幾點供大家參考：

．貸款成數

銀行規定不一樣，套房、住宅差很大

許多銀行不承做套房，或是給的貸款成數很低、

利息很高。不過，關於「套房」的定義，

可就依銀行而異了。有些銀行規定，

建物權狀坪數（不含車位）小於 15 坪以下就算套房，

有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和，

如果小於 12 坪以下，即符合套房的條件。

所以，如果有一間房子，權狀 16.2 坪，公設 35%，

相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計

為 10.53 坪（16.2 坪 x 65%）。

 

換間銀行，首購有機會貸款到 8 成

在 A 銀行可能屬於套房，

不能貸款，在 B 銀行則和一般住宅一樣，

首購有機會貸款到 8 成。

因此，如你想要買的房子坪數不大，

在確定簽約之前，最好先多詢問幾家銀行，

避免發生不能貸款的窘境。

 

 

．公設比、室內面積和室內裝修法規

「權狀坪數」跟「使用面積」差很大

電梯大樓的公設通常較高，有些小基地的建案，

公設比甚至高達 40%，如果權狀坪數已經很小，

扣掉公設坪數後，室內的使用面積更小，

在購買前請記得考量收納和實際使用的空間需求，

確定合用再購買。

 

挑高裝潢 施工品質 和 材料 很重要！

有些建案為了訴求「高坪效」，規劃挑高空間，

讓住戶自己做夾層。除了法規疑慮外，

施工品質和材料也很重要。我曾經聽過一個設計師說，

有些不良的施工師傅，用「角鐵」取代「Ｃ型鋼」，

做為夾層中間的主要支架，

實在非常危險，裝潢時不可不慎。

 

 

 

．總戶數和一層幾戶、

自住 vs 出租比例

看屋前後多跟鄰居警衛打聽

有些建案規劃小坪數住宅，不僅整個社區的戶數多，

一層甚至高達 10-20 戶共用兩個電梯，

使得出入比較複雜。

此外，由於小宅一向是包租公、

包租婆的最愛，

有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客，

使得社區的管理更為重要。

 

看屋時多跟住戶鄰居互動

建議看屋前後可以主動跟管理員聊聊，

瞭解目前住戶的結構，一般而言，

自住比例越高對於社區居住品質越穩定。

 

 

．土地使用分區

關於「土地使用分區」，其實，

不管買的坪數大小都應該要留意，不過，

市場上常見的「工業住宅」，

最愛規劃的就是小坪數套房，

這是因為「工業住宅」總價低，

但租金和一般建案卻差異不大，

所以投報率比一般住宅用地的建案高許多，

是許多房東的最愛，在買小宅時一定要特別留意。

 

工業用地、工業住宅差很大

工業用地的建案大多只能

做一般事務所或零售業辦公室，

用來自住或當住宅收租屬於違規使用，

隨時有被取締的風險，必須謹慎評估。

 

 

 

．總價與單價

車位不一定要用才買

未來可能會拉高總價

小宅由於總價低，平均單價通常比鄰近建案還高。

在考慮買進之前，一定要先做功課，

確定單價仍在合理的範圍內再考慮。此外，

如果你買的區域交通機能方便，

例如：鄰近捷運等大眾交通系統，那麼，

不管是自住或收租，不一定要買車位，

因為住的人不見得需要車位，反而在未來轉賣時，

因為車位而墊高總價，使買方的門檻變高。

 

小宅是未來的趨勢也是市場的主力

在目前供給與需求的趨勢下，

小宅勢必還會是市場的主力產品之一。

如果你也有購買小宅的計畫，

記得多留意上面這幾個點，讓你趨吉避凶，

買到真正適合的好房子。

 

本文由 House123 授權轉載，原文 於此，

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