【編聊邊看，我想讓你知道的事】

房貸利率下調，「勾引」出想買房的潛在購屋族了嗎？根據 Line Today 在去（2020）年 3月下旬所做的網路民調，有高達 40.25% 的民眾表示「不會買房，房價高買不起」，其次有 25.39% 的民眾表示「還在觀望，看房價跌不跌」，可見「房價」才是決定進場與否的關鍵。

 

文 / 師慧君

 

疫情迫使買方縮手，降價潮正在浮現

受到疫情影響，近期看跌房價的民眾較去年增加不少，屋主們是否肯順應時勢，佛心降價了呢？屋比房屋統計六都網路待售的中古屋平均開價，發現各都均呈現下降趨勢，若將今年 3 月開價與近半年內開價最高月份相比，以桃園、台南、台中開價下修最多，跌幅皆超過 9%，房價最高的台北市反而下降最少。

對此，屋比房屋總監陳傑鳴分析，雖然台灣並未發生大規模的疫情擴散，但近期民眾的消費信心受到影響，也讓不少原本有意出手的買方轉趨觀望，造成房市的去化速度放慢，屋主在期待成交之下，對價格也不再那麼堅持，因此今年 3 月份的待售住宅開價才會出現明顯的降幅，即使是與基期較低的 2019 年 10 月份相比，六都仍是全數下降。

陳傑鳴也指出，近幾年房市北溫南熱，雙北以外的都會區不僅交易熱絡，房價也紛紛創下歷史新高，但也因為中南部近年推案量攀升，累積了不小的賣壓，在肺炎疫情爆發之後，屋主明顯從一路看漲，轉為「少賺先出場」的心態。而雙北市房價雖高，但尚未回漲至先前高點，除非屋主資金需求迫切，否則難有大幅降價的意願。

至於預售新成屋方面，住展雜誌研發長何世昌表示，今年第 1 季新建案不僅開價未曾鬆動，連成交價也不見下跌，但也因為新建案不像中古屋普遍讓利，導致成交量表現不佳。他直言：「建商不降價，主要是因為前一波多頭過了十幾年好日子，口袋賺滿滿，再加上低利率、貨幣寬鬆營造出來的低資金成本環境，讓建商更有底氣不降價。」然而何世昌也認為，建商嘴巴上雖然喊著「沒有降價的理由」，但若疫情無法減緩，成交量停滯，新屋價格極有可能在第 2 季出現鬆動，假設疫情一直延續到年底，下修空間將會更大，跌幅甚至可能超過 5%。

 

別人恐懼我貪婪？投資客已低調進場掃貨

在這最恐慌的時期，自住客們究竟該不該進場呢？據何世昌觀察，近期北台灣的新屋市場幾乎完全隨著疫情搖擺，不過令人意外的是，儘管自住客明顯縮手，但投資客的比例反而微幅增加，甚至有部分案場表示，出現對股市失望而「賣股買房」的長線置產客，他推測這些投資客應是押寶疫情會在短期內結束，且預期結束後房價將再度上漲。

陳傑鳴也指出，由於去年台商回流的投資爆發利多仍在，今年第 1 季的成交量相較去年同期，反而還成長了 6.8%。他也觀察到，的確有不少買方趁著疫情干擾，危機入市撿便宜。若從自住者角度來看，陳傑鳴認為，目前的購屋環境相當友善，不僅房貸利率來到史上最低，還款年限最長有 40 年，寬限期最長也有 5 年，近期房貸龍頭土銀與合庫還推出「本金前低後高」的階段式 30 年還款方案，前 10 年（含寬限期）最低只須償還本金的 0.15%，可讓年輕人的初期購屋負擔減輕不少。若本身有購屋計劃，不妨把握此一時機逢低搶進。

撿便宜鎖定超額供給區，有機會搶進「斷頭屋」

不少購屋族現階段最好奇的是，若疫情持續，市場上將有「斷頭屋」出現嗎？一般人又是否有機會搶得到呢？對此陳傑鳴表示，疫情若未好轉，勢必會讓整體經濟發展惡化，這時收入不穩或房貸占比過高的民眾，恐將有繳不出貸款的情形，斷頭屋出現的機會確實會增加。而最容易出現斷頭屋的區域，又以新建餘屋量體較大的新興重劃區為首，例如新北的淡海新市鎮，和台中的七期、十二期、單元一重劃區等。

根據內政部去年 11 月公布的「新建餘屋（待售）住宅」統計，截至 2018 年第 4 季，全台新建餘屋共有 75,227 戶，而餘屋戶數最多的前 10 大區域依序為淡水、中壢、左營、三民、桃園、新莊、楠梓、龜山、汐止、板橋，其中除汐止外，其餘 9 個行政區都有重劃區。若再加上去年已核發使用執照的 9 萬多戶住宅，以及核發建造執照的 14 多萬戶「未來供給」，市場的賣壓其實不容小覷。

陳傑鳴進一步說明，重劃區建案在預售時期就有建設議題可供炒作，再加上初期只須負擔每期工程款，導致部分買方誤判自己的購屋能力，衝動進場，一旦市況隨著疫情反轉向下，交屋前後恐因負擔不起貸款，決定出脫。由於新興重劃區同質性產品多，資金壓力較大者為了加快售屋速度，便有可能降價換現金，小資族若想撿便宜，不妨多留意這些區域。

避免買房踩雷 4 種產品不要碰

不過，陳傑鳴也建議有 4 種產品現階段最好不要碰：

1. 大坪數產品

受到少子化與不婚不生的潮流影響，中小坪數仍將是未來房市的主流，建議一般家庭購屋時避開坪數過大、總價過高的產品，以避免轉售時找不到買方接手。

2. 屋況不佳的高齡住宅

老屋不僅貸款年限短，核貸成數也較低，還會碰到不少維修問題，對現金不多的購屋族來說，負擔會相對較重。

3.違法使用的工業住宅

雖然工業宅的房價較一般住宅便宜 1 至 2成，但銀行核貸成數通常也較低，甚至無法申請政府的優惠貸款，而且依現況來看，就地合法並不容易，未來恐難以脫手。

4. 頂加物件

雖然頂加物件看似多了一倍空間，CP 值超高，但隨時有被拆除的風險，屆時屋主不僅要自行負擔拆除成本，過去賺到的空間也化為烏有，實際算下來並沒有比較便宜。

撿便宜掌握 3「多」政策

1. 鎖定「待售戶數多」的社區

由於房市買氣降溫，購屋族可先鎖定中意區域內「待售戶數多」或「轉售率高」的社區，若屋主有資金壓力，就能有較大的議價空間。

2. 尋找「委託多家仲介的物件」

藉由房屋比價網找尋委託多家仲介銷售的物件，因此類物件通常有急售需求，而仲介業者在激烈競爭下，對於難得出現的買方也會更加珍惜，站在買方立場幫忙殺價。

3. 拿出「更多誠意」

若看到喜歡的物件，適時拿出誠意「下斡旋金」也是必要的，除了能讓屋主感受到購買意願外，也能讓房仲積極促成。

 

更多買房撇步，推薦給你：

• 方先生用這招，買房省了 10 幾萬？！ 房仲不會主動告訴你的 2 個「秘密條款」
• 1 坪 32 萬的預售屋用 23 萬買入！財經主持人陳斐娟：「結案」是你最好殺價的機會...
• 想靠房地產對抗通膨? 專家：先學會「評估這 3 樣」
• 【小資買房術】繳房租不如繳房貸，買房「先求有再求好」
• 房屋最少百萬，雙北千萬起跳，買完 變乞丐！買房之前必須問自己 4 個問題... (內附房貸利息算法)

 

本文由 Money 錢 152 期 授權轉載

( 圖：shutterstock，僅為示意 / 責任編輯：BELL；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )