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央行意外升息半碼，但新青安房貸維持補貼政策仍有利「營建產業」
台灣央行於 2024.03.21 舉行理監事會議，出乎市場意外調升政策利率半碼，將重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率，分別調高至 2%、2.375%、4.25%，創 2009 年 1 月以來新高，主要是為了因應 4 月電價將全面上漲，為了抑制通膨預期心理而採取升息措施，同時強調之後將採取觀望，暗示僅為一次性預防性調整。
另外央行也沒有推出新的房市抑制措施，主要是「建築貸款」年增率明顯下滑、「消費者購置住宅貸款」年增率稍微上升，但不動產貸款逾放比維持低檔，顯示信用品質穩定、授信風險降低。
甚至在央行升息隔日，為了減輕民眾貸款負擔，行政院召集中央銀行、國家發展委員會、內政部、財政部、經濟部、教育部、勞動部等部會決議，由財政部主導之「青年安心成家購屋優惠貸款」將繼續由政府補貼，既有貸戶或新貸戶均維持公股行庫吸收半碼，補貼期限至 2026.07.31，因此央行升息半碼短期對於房市不會有任何影響。綜觀營建指數的走勢，近期已創下 1999 年以來的新高，顯示產業維持向上趨勢不變，其中相關業者富旺(6219)將於未來進入營運爆發期，值得讀者們開始關注。
接下來將帶給讀者 4 大重點：
- 營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
- 富旺(6219)簡介：非六都為主的建商，長期建案成見度高
- 富旺(6219) 2023 年營運：受惠 4 大新建案完工帶動獲利轉虧為盈
- 富旺(6219)展望：未來 3 年將有 15 大新建案完工，獲利逐年創高
營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
除了從圖 1 看到「消費者購置住宅貸款」年增率攀升外，再根據國泰房價指數、信義房價指數統計，顯示不論是新屋或中古屋的價格皆保持成長態勢。雖然 2020 年爆發疫情後，高通膨導致建商成本提升，但受惠剛性需求強勁及新青安房貸補貼下，能順利將增加的成本轉嫁給消費者，使營建產業處於量價齊揚的榮景。
富旺(6219)簡介：非六都為主的建商，長期建案成見度高
富旺(6219)成立於 1997 年，並在 2003 年掛牌上櫃。公司成立之初的主要業務為液晶顯示器製造廠商，後來 2008 年由台中昌運建設入主後，2009 年變更為現名，並在 2012 年正式轉型為營建業
富旺(6219)推案地點集中於新竹、苗栗、台中、雲林、高雄，而寶鑫營造為御用的甲級營造廠，經營策略是採取略低於同業的售價快速銷售建案，並將收回的現金再度開發新的土地與建案，因此長期推案能見度相當高。
富旺(6219) 2023 年營運：受惠 4 大新建案完工帶動獲利轉虧為盈
回顧富旺(6219) 23Q4 財務數據，營收 7.7 億元(QoQ-19%，YoY+283.4%)；毛利率 20.6%(QoQ 增加 2.4 個百分點，YoY 下滑 3.9 個百分點)；營業利益 456 萬元(QoQ-94.1%，YoY 轉虧為盈)；稅後淨利 673 萬元(QoQ-83.8%，YoY 轉虧為盈)；EPS 為 0.04 元，全年累計 EPS 為 2.02 元，相較 2022 年轉虧為盈。
2023 年主要是受惠 4 大新建案「協奏曲」、「心海城」、「幸福好好」、「雲科莊園」共計總銷 26 億元陸續完工認列，至於 23Q4 營業利益明顯季減，主因提列較高的年終獎金費用。
富旺(6219)展望：未來 3 年將有 15 大新建案完工，獲利逐年創高
預估 2024 年 5 大新完工建案總銷將大幅成長 8 成
展望富旺(6219) 2024 年營運，預估將有 5 大新建案可望完工，目前多數皆已完銷，可望在年底前全數認列完畢，分別有總銷 7.5 億元的「微美居御金特區」、總銷 6.8 億元的「悅時代」、總銷 4.7 億元的「讚時代」、總銷 23.15 億元的「微美居鉑金特區」、總銷 4.42 億元的「富旺華時代」，合計 2024 年總銷將有 46.6 億元，相較 2023 年的 26 億元大幅成長 8 成。
另外為了讓本業獲利更加穩定，近年公司持續耕耘商用不動產，預計台中高鐵商城將於 24Q3 完工、最快 24Q4 開始試營運，共有 27 個單位可供出租，預計每年穩定貢獻營收約 7,800 萬元。
規劃 2025～2026 年還有 10 項新建案完工，且總銷逐年成長
接著往後看 2025～2026 年的規劃，預計每年至少都有 5 項新建案可望完工，且 2025 年合計總銷約 53 億元，相較 2024 年可望再成長 13.7%，同時台中高鐵商城所貢獻的營收也將完整認列。至於 2026 年則進入營運爆發期，總銷高達 102.1 億元，幾乎呈現翻倍成長，顯示長期推案相當穩定。
預估富旺(6219) 2024 年每股淨值達 17.76 元，股價淨值比有望朝 2.8 倍靠攏
整體而言，展望富旺(6219) 2024 年營運：1)預計 24Q2 將有 3 大新建案開始交屋，分別是總銷 7.5 億元的「微美居御金特區」、總銷 6.8 億元的「悅時代」、總銷 4.7 億元的「讚時代」；2)預計 24Q3 將有總銷 23.15 億元的「微美居鉑金特區」開始交屋；3)預計 24Q4 將有總銷 4.42 億元的「富旺華時代」開始交屋；4)規劃 2025～2026 新完工建案總銷將逐年成長；5)台中高鐵商城最快將於 24Q4 底開始試營運，每年租金可穩定貢獻約 7,800 萬營收。
預估富旺(6219) 2024 年 EPS 為 5.25 元(YoY+160%)，並預估 2024 年每股淨值為 17.76 元，2024.03.25 收盤價 34.80 元，股價淨值比為 2 倍，考量獲利在未來幾年都將逐年創新高，股價淨值比有望朝 2.8 倍靠攏。
富旺(6219)技術分析與總結：即將進入營運高峰，股價有望創高
在技術分析方面，富旺(6219)股價自 2023 年底以來不斷出量上漲，主要是反映 2024 年起將陸續有眾多新建案可望完工，然而 24Q1 剛好是交屋淡季，因此股價目前呈現高檔盤整，不過在此期間皆守住在強支撐線之上，未來隨著 24Q2～24Q3 進入全年營運高峰，有機會再帶動買盤進駐，使得股價仍有機會再創歷史新高。至於交易風險，須留意新建案完工時程是否向後遞延。
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