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房市買氣暢旺！六都房屋買賣移轉棟數首季年增 28%
根據六都地政局最新統計數據顯示，2024 年前 3 月買賣移轉棟數年增率高達 28.3% 至 6.3 萬棟，主因受惠政府於 2023 下半年推出「青年安心成家購屋優惠貸款」升級版政策、科技大廠建廠需求、海外資金回流，以及股市突破 2 萬點帶來的財富效果等多重有利因素。
觀察「建材營造」已經突破 2008 年以來的高點，甚至有望於未來挑戰歷史新高。筆者 STAR 先前陸續發表的冠德(2520)、富旺(6219)研究報告紛紛在近期創下波段新高，漲幅分別為 16.4% 與 14.9%。在產業維持向上趨勢不變的情況下，讀者們仍可留意未來即將進入營運爆發期的公司，其中興富發(2542)值得關注。
接下來將帶給讀者 4 大重點：
- 營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
- 興富發(2542)簡介：由北到南的大型建商，推案涵蓋住宅與商辦
- 興富發(2542) 2023 年財務：缺工與意外創造低基期效益
- 興富發(2542)展望：2024～2025 年新完工建案將倍數成長
營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
根據中央銀行每月所公佈的「消費者購置住宅貸款」數據，顯示 2023 下半年以來年增率明顯上升，主因受惠新青安房貸政策於 2023.08.01 正式推出，內容包含貸款額度由 800 萬元提升至 1,000 萬元、貸款年限由 30 年增加至 40 年、寬限期由 3 年提高至 5 年、政府多補貼 1 碼等。另外根據國泰房價指數、信義房價指數統計，顯示不論是新屋、中古屋的價格皆保持正向成長，整體營建產業處於量價齊揚的榮景。
興富發(2542)簡介：由北到南的大型建商，推案涵蓋住宅與商辦
興富發(2542)成立於 1980 年，並在 1999 年掛牌上市。過去推案集中於大台北地區，2019 年起開始往中南部發展，因此近年受惠台積電(2330)大舉朝中南部擴廠，帶動房市買氣熱絡且房價節節高升。除此之外，公司也看好未來商辦需求將大於供給，且具備固定收益及增值效果，因此推案陸續增加商辦案的比例。
公司旗下轉投資主要有 2 家，分別是持有 100% 股權的齊裕營造，主要負責蓋房子；另一家為持股 16% 的潤隆(1808)，是以台北、台中、高雄推案為主的建商，由於公司對潤隆(1808)具有實質控制力，因此以合併財報方式認列營收。
興富發(2542) 2023 年財務：缺工與意外創造低基期效益
回顧興富發(2542) 2023 年財務數據，營收 440.7 億元(YoY+65.5%)；毛利率 34.99%( YoY 增加 1.3 個百分點)；稅後淨利 24.4 億元(YoY-34.9%)；EPS 為 1.33 元。
由於母公司受缺工及工安意外使部份工程延期影響，僅有總銷 50 億元的「TOP1 環球經貿中心」新建案完工認列，其餘主要貢獻來自於潤隆(1808) 4 項合計總銷達 280 億元的新建案交屋，然而淨利僅能認列持股的 16%，使獲利出現下滑。不過在基期偏低的效益下，2024 年起營運將否極泰來。
興富發(2542)展望：2024～2025 年新完工建案將倍數成長
預估興富發 2024 年將有 6 大新建案交屋，總銷金額呈倍數成長
展望興富發(2542) 2024 年營運，預估將有 6 大新建案可望交屋認列，分別有總銷 75.7 億元的「興富發T1」、總銷 149.2 億元的「站前新銳」、總銷 67.3 億元的「文心愛悅」、總銷 55.2 億元的「愛情河左岸」、總銷 60.9 億元的「愛琴海」、總銷 26.6 億元的「興富發博愛」，合計新建案總銷案量高達 434.9 億元，相較 2023 年呈倍數成長。
不過接近年底才完工的「愛琴海」與「興富發博愛」，考量驗屋仍需一段時間，預估 2024 年僅能認列 5 成營收，剩餘的部份將遞延至 2025 年完成交屋。
轉投資潤隆(1808)將有 2 大新建案完工，合計總銷達 111 億元
至於轉投資潤隆(1808)的部份，有 2 大新建案可以交屋，分別是總銷 87.7 億元的「夢悦城」、總銷 23.5 億元的「景安文匯」，且預期年底前可達到完銷目標。
預估 2025 新完工建案金額高達 900 億元，獲利將迎來高峰
接著觀察更長遠的 2025 年新建案規劃，目前預估有高達 11 項新建案完工，合計總銷案量更是突破 900 億元，且相對多數不是完銷就是接近完銷的狀態，顯示 2024 年獲利翻倍成長只是起點，2025 年更將迎來獲利高峰水準。
預估興富發(2542) 2024 年每股淨值達 26.49 元，股價淨值比有望朝 1.8 倍靠攏
整體而言，展望興富發(2542) 2024 年營運：1)總銷 75.7 億元的「興富發T1」已於 24Q1 開始交屋，未來將逐季銷售與認列，全年銷售率可望達 60%；2)預估 24Q2 將有總銷 149.2 億元的「站前新銳」、總銷 67.3 億元的「文心愛悅」陸續交屋；3)預計 24Q3 將有總銷 55.2 億元的「愛情河左岸」交屋；4)預計 24Q4 將有總銷 60.9 億元的「愛琴海」、總銷 26.6 億元的「興富發博愛」認列，不過約有 5 成營收會遞延至 2025 年；5)轉投資潤隆(1808)的 2 大建案分別於 24Q1、24Q4 認列。
預估興富發(2542) 2024 年 EPS 為 2.82 元(YoY+112%)，並預估 2024 年每股淨值為 26.49 元，2024.04.15 收盤價 40.80 元，目前股價淨值比為 1.5 倍，具有被低估的可能性。考量獲利由谷底翻揚，且 2025 年還將迎接歷史高峰水準，股價淨值比有望朝 1.8 倍靠攏。
興富發(2542)技術分析與總結：正式進入新建案完工高峰期
在技術分析方面，興富發(2542)在 2023 年由於「文心愛悅」出現工安事件意外，全台所有工地被勒令停工做工安檢查，多項建案遞延至 2024 年才能認列，因此股價有長達 1.5 年的時間在低檔盤整。不過未來隨著 24Q2～24Q3 將開始進入新建案的交屋旺季，且 2025 年獲利可望迎來歷史高峰，有機會帶動買盤持續進駐。至於交易風險，須留意新建案完工時程是否受缺工影響遞延至跨年度。
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