「愛莉，我照上面的方法試算了！

我真的很想買房子，

但是我的自備款不多，長輩沒有資助，

目前付的租金拿來繳貸款利息綽綽有餘，

但是如果有一天要開始攤還本金的話，

壓力真的太大，怎麼辦？」

 

其實，解決的方式有很多種，

而且，有些可能超乎你想像！

我們一起來看看！

 

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方法 1

買便宜，就有機會全貸！

蝦密！買便宜就有機會全貸？

你沒開玩笑吧！還是你說的是做假合約？

想辦法跟銀行全貸？

No ！ No ！ No ！不需要做假合約！

銀行的資源一直都在，只是你會不會用！

 

● 房子是否買貴，就看銀行的估價

大部分的銀行在貸款時，

都是以「成交價」和「銀行估價」取其低，

來算成數。什麼意思？

如果有一個房子，銀行估價 1000 萬，

但是我買 1200 萬，某方面來說，我買貴了！

假設銀行貸款的成數是八成，

這時候，銀行願意貸款金額

不是用我買的 1200 萬算八成，

而是用是 1000 萬算八成！

也就是 1000 萬 ╳ 80%= 800 萬，

相當於我買的價格不到七成！

 

如果你今天買了一個房子，

你的信用和收入都沒有問題，

但是銀行只肯貸給你六成或七成，

那只有兩種可能性：

一、你可能買貴了！

銀行估不到你買的價格！

二、也許你買的房子或區域比較特殊，

例如：套房、工業住宅、店面、辦公室，

或是在比較偏遠的區域，

導致銀行本來可以貸款的成數就較低。

所以，對我們來說，如果買的是一般住宅，

在出價之前先請 3-5 家銀行估價是必要的，

確保你的價格不會買貴！

 

延伸閱讀：台灣房市出現「零首付」背後，你該懂的駭人真相...

 

● 房價低於銀行估價，就有可能全貸

那為什麼買便宜有機會全貸呢？

因為有少數銀行，在貸款時，

是以「銀行估價」來計算成數，

「成交價」只是參考。什麼意思？

 

以剛剛那個案例，如果這個房子，

銀行估價 1000 萬，

但是我買的價格

不是 1200 萬，而是 820 萬！

因為它的貸款

是以「銀行估價」來計算成數，

所以，假設針對這個物件，

它的貸款的成數是八成，

這時候，銀行願意貸款金額

不是用我買的 820 萬算八成，

而是用是估價的 1000 萬算八成！

也就是 1000 萬 ╳ 80%= 800 萬，

相當於我買的價格幾乎全貸！

 

方法 2 

30 年寬限期？

蝦密！不只有機會全貸，還有 30 年寬限期！

是的，你沒看錯！

這就是我們前面提到的「理財型房貸」。

「只繳利息，不還本金，

這樣利息不是繳很多嗎？」

讀到這裡，你可能很想問。

 

● 善用理財型房貸

其實，你可以把「理財型房貸」

當成跟一般的房貸，

一樣可以每個月還本金，唯一的差別是：

已經還的本金可以隨時動用，

而且有動用才計息，沒有動用時，

就跟一般房貸一模一樣！

也是這樣的方案，

讓你如果因為個人理財的需要，

只繳利息不還本金也可以，

就像跟銀行租房子。

有錢的時候就存進去，

當成還本金，隨時可再動用，

以房貸利率計息，非常方便！

就算不還本金，也可以！

這就是「理財型房貸」。

 

這個觀念其實很有趣，

等於是打破要一輩子

辛苦背房貸這個觀念，

善用銀行的「寬限期」或「理財型房貸」，

當作跟銀行租房子。

不過，這樣的做法有幾個重點要注意喔！

首先，必須仔細計算

買房後每個月的貸款利息，

和目前的租金費用做比較，

一定要比現在的租金負擔更小，

才不會造成壓力。

 

 

● 翻轉觀念─就當成跟銀行租房子

此外，由於跟銀行租房子，

房子增值或貶值可不再是房東的事，

而跟自己的資產息息相關。

挑選一間有增值潛力的房子、買到破盤價，

就顯得非常重要。

未來換屋的時候，可以把已經繳的本金

和增值的價差拿回來當成一筆可觀的現金，

做為下一間房子的頭期款。

如果不知道如何挑物件和議價，

還是繼續跟房東租房子比較安心。

 

「跟銀行租房子」乍看之下

是個很另類的觀點，

不過，在目前利率仍低的情況下

（而且依照目前全球的經濟態勢，

利率仍會維持很長一段時間的相對低檔），

這的確是一個可行的思考方式。

一個觀念的改變，

加上認真看屋、做好功課、好好議價，

就能選擇最適合自己的購屋策略。

 

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方法 3 

我的「開源節流」理財術－

奉行「財富水龍頭」概念！

除了透過「買便宜」來拉高「貸款成數」，

並透過「理財型房貸」

來降低每個月的還款金額外，

如果你買的房子有租金收益，

就能幫你加快存錢的速度，

為下一間房子做準備！

我在前面提到「財富水龍頭」的概念，

真的是一個很棒的配置。

對我來說，房子的「價值」來自於「使用」，

如果不是自用，就要讓它帶來租金收益。

如果能夠透過合法隔套，提高租金現金流，

就能為自己創造一個穩定的被動收入水龍頭！

再把這個水龍頭的水，好好儲存起來，

創造下一個水龍頭，形成一個正向的循環！

這也是為什麼有人說房地產是「滾」出來的！

當然，前提是房子要帶來收益，

而且要好好存錢，

不要拿有破洞的水桶去接水龍頭的水

那就太可惜囉！

 

「開源」、「節流」雙管齊下，

租金收入加速累積下一間房子的自備款！

這就是為什麼我強調「萬事起頭難」，

只要有第一間，就容易有第二間、第三間⋯

因為你會加速自己存錢的速度喔！

 

延伸閱讀：33歲賺到 3千萬！邱愛莉：我靠房地產達到財務自由

 

本文擷取自《小資族大翻身》

本文由 幸福文化 授權

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首圖/cmoney攝影