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買房地產，不是便宜就好！價格比目前的行情還要低許多，你敢買嗎？天下沒有白吃的午餐，便宜也沒這麼好撿。不過「真便宜」少見，但實務面上還有哪些單看價格容易誤判的「假便宜」呢？而「公設」又是什麼？讓房地產專家帶你一探究竟！

文／傅恪恩

這天，媽媽從菜市場逛回來，除了手上那一籃子的戰利品，她興致高昂地向我遞出了一張紙，一張從電線杆撕下來的宣傳單。「兒子呀！你看看這物件是不是真的很便宜？」雖然老母的眼光我不期待，但是媽媽的心意，當孩子的總是要回應，當下我立馬開心地收下傳單，也順帶捧了幾句老人家的「運氣和眼光」。待哄得媽媽滿足離去，我定眼一瞧，小小的黃色宣傳單上，照片滿普通的，倒是數字有些抓眼。

房價行情 85 萬，這間每坪只賣 59 萬？

電梯華廈 26.53 坪的坪數，總價卻只要 1588 萬，以 10 來年的屋齡和那個區域來說，真的是超便宜。我心裡暗算，一坪才 59 萬 ，這個單價那附近連 50 年舊公寓都買不到，該不會真的被老媽撿到便宜了吧？

不過，為什麼附近相似屋齡至少 85 萬起跳，這間價格卻低這麼多呢？正所謂，天下來掉下來的禮物，十之八九都是假的。在我致電過去詢問細節的同時，我知道，果然又被騙了！這間房子的 26.53 坪，其中就含了車位 5 坪，更別說整體公設占了 17 坪，實際坪數超少，價格真正算下來也就一般般。果然是天下沒有白吃的午餐，便宜也沒這麼好撿。不過，話說回來，「真便宜」少見，但實務面上還有哪些單看價格容易誤判的「假便宜」呢？

這裡來跟大家分享幾個自己常見的經驗：

1. 公設比超高（特別是新大樓）

公設是什麼？從大樓門廳、電梯、樓梯間到大樓管理員室、游泳池、健身房...粗淺來說，舉凡關上門後，你家門外的住戶共同使用空間，都歸納其中。公設這種東西，雖然不一定用的到，但是當分母是免不了的。所以有在關心房市的朋友大概都有個概念，除非真的超有錢或超喜歡家裡像度假中心的朋友，不然公設比這種東西還是越低，買房的價格越實在。

2. 權狀坪數包含車位

包含車位，這沒什麼好講的，除非你正好需要，不然家裡沒車，你是要睡在地下室車位上嗎？

3. 夾層也算進坪數

實務面上，夾層多為違法，所以並不會算進坪數裡。但好死不死，你碰到一個合法的夾層屋，那麼這物件你就要再算一下了。畢竟夾層雖然講起來好聽，但能跟一般房子空間劃上等號嗎？我自己是持保留態度啦！

4. 位置特殊（例如：地下室）

一樣坪數，還是同棟最便宜，但就是在地下室你要不要？原則上，地下室基本的缺點就是光線、通風、潮濕、淹水，不要說物件不能買，但就是你要有心理準備就是了。

5. 地上權

地上權這件事，講淺白點就是房子不是你的，時間住滿，滾人。同前面地下室一樣，我覺得物件總是有適合的人，但就是得考慮清楚自己的需求，還有各種物件的風險。所以，下次再看到價錢特別低，先別高興得太早！看看是不是上面 5 種情況，畢竟，沒事賣得比凶宅還便宜，你說沒鬼在裡面，我也不相信呀！

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本文授權自 房市神秘客-傅恪恩 原文 於此

( 圖：shutterstock，僅為示意 )

傅恪恩

房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。 FB：https://www.facebook.com/fuknn/