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【我們想讓你知道】
你習慣消費後索取發票嗎？雲端發票越來越便利，開獎、購物明細 打開 APP 馬上就能查看，但你知道「裝潢」也需要立開發票嗎？索取發票還能抵稅！房地合一稅制下，課稅須計算原始取得成本，以及改良所需費用，當中的修繕費用容易被忽略計算，建議在修繕過程中保全單據，才能在日後出售房屋時，做為減免課稅的有利條件。
文 / 余佳璋
裝修費沒索取發票賣房無法認列
王小姐於 2016 年 6 月時，用 800 萬元在台北市買了一間中古屋，另外花了 120 萬元重新裝潢，工程行老闆與王小姐協議，若是不開立發票，裝潢費可以給予 5 萬元優待，王小姐為了少付一些裝潢費便欣然同意。2019 年春天，王小姐因為工作關係要搬至台中，決定將房子出售。為了搞清楚賣房子需要繳多少稅，便先到國稅局詢問房地合一稅的相關問題，這才發現，原來裝潢費也可以算在房子的成本裡，但是當初裝潢時沒有索取發票，只有估價單，似乎無法作為憑證抵稅，讓她感到困擾。
課稅所得
房地合一稅制自 2016 年實施以來已 3 年多，但許多民眾對於新舊稅制差異、售屋繳稅的計算方式，以及該如何做好事前準備，仍是要等到實際賣房子的時候才會關心注意，包括課稅所得計算的細節，也不太容易上手。森懋會計師事務所林心瀠會計師以簡單算式提供賣屋者參考如下：
原始取得成本
原始取得成本除了當初取得房地的價金之外，還包括以下內容：
1.取得房屋土地後
達可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
2.於房屋所有權移轉登記完成前
向金融機構借款的利息。
3.取得房屋後
於使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
裝潢費能增加房屋價值
林心瀠強調，裝潢費即屬於第 3 類的費用，但值得注意的是能增加房屋價值的條件，有固定在房子內的裝潢，例如：水管管線重新設置、粉刷牆壁等，都是可以認列的成本；但若是屬於能搬離房子的家電、家具等，國稅局會認定並沒有增加房屋的價值，就不能計入成本。假設王小姐 115 萬元的裝潢費裡，有 15 萬元是用來買家具及家電，能當作成本的裝潢費就只剩 100 萬元。
持有房產的花費皆須提出單據證明
最重要的是，所有的成本和費用都必須提示相關的證明文件。雖然王小姐有房屋修繕費用的估價單，但是對於國稅局來說，估價單僅是估價，並不是可靠的支付證明，通常國稅局會要求提供：合約書、發票及付款證明。但有些人甚至只拿到估價單，連合約書都沒有，這時候發票就會成為很重要的證明文件。
漏開發票恐遭連補帶罰
以王小姐的案例而言，林心瀠提醒，若是裝潢費不被國稅局認定，以現行持有房地 3 年的稅率 20% 計算，房地合一稅就要多繳納 20 萬元（100 萬元×20%）， 即使王小姐想再請工程行老闆補開發票，但因為 2016 年的發票已經無法回頭再開立，且工程行可能因為漏開發票，會被國稅局連補帶罰，進而向王小姐求償當初優惠的金額及其他損失，衍生額外的消費糾紛。建議未來買房子時，除了所有相關文件要記得收好外，該拿的發票也要拿，否則就真的是省小錢花大錢了！
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本文由 Money 錢 144 期 授權轉載
(圖：shutterstock / 責任編輯 : BELL)
